去年9月26日中央政治局會議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)以來，“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等一攬子政策落地實(shí)施，綜合運(yùn)用金融和稅收等手段，對需求端和供給端全面支持，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量，大力實(shí)施城中村和危舊房改造，各地因城施策，政策效應(yīng)持續(xù)釋放，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場在新的均衡規(guī)模上持續(xù)修復(fù)、企穩(wěn)。近期，面對復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些波動。當(dāng)前，要看到房地產(chǎn)市場自我修復(fù)加速、市場供求關(guān)系調(diào)整趨于新的均衡水平、行業(yè)發(fā)展新動能接續(xù)發(fā)力的良好態(tài)勢，市場短期擾動不改止跌回穩(wěn)的大勢。
為促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，去年9月26日中央政治局會議明確提出對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量?！叭俊闭{(diào)節(jié)是優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重要實(shí)現(xiàn)路徑，其中“嚴(yán)控增量”是促進(jìn)盡快實(shí)現(xiàn)供需新均衡的關(guān)鍵一環(huán)。
“嚴(yán)控增量”堅(jiān)持當(dāng)下治、長久立。一方面，對于商品住宅去化周期超過36個(gè)月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓；去化周期在18個(gè)月36個(gè)月之間的城市，要先盤活存量用地才能新增供應(yīng)。另一方面，積極推動建立“人房地錢”要素聯(lián)動新機(jī)制，當(dāng)前各地正在加緊編制“十五五”住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，“以人定房、以房定地”，引導(dǎo)土地供應(yīng)在總量、結(jié)構(gòu)、空間、時(shí)序上合理匹配住房需求，建立房地產(chǎn)市場供需均衡的內(nèi)在穩(wěn)定機(jī)制。
在嚴(yán)控增量政策下，地方政府主動收縮新增土地供應(yīng)，同時(shí)市場自發(fā)調(diào)整，房企減少新拿地、減少新開工。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2025年全國住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比下降20%，其中二線城市的降幅達(dá)到約30%。相應(yīng)房屋新開工面積也隨之收縮，今年1~8月同比下降約20%，待售面積連續(xù)6個(gè)月下降，嚴(yán)控增量效果顯著。
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是供求關(guān)系發(fā)生重大變化帶來的中長期趨勢性調(diào)整，這是在房地產(chǎn)發(fā)展階段從增量為主向增存并重階段轉(zhuǎn)換的一個(gè)供求關(guān)系再平衡的過程。從銷售量的邊際變化看，新房銷售量調(diào)整速度也在加速收斂，新建商品房銷售面積累計(jì)同比降幅從去年9月的-17.1%收窄至今年7月的-4%，銷售量日益趨向穩(wěn)定在新的均衡規(guī)模。
目前，房地產(chǎn)市場的租售比日益趨近合理區(qū)間。有的一二線城市部分住房租金回報(bào)率水平已經(jīng)回升到2%-3%，接近購房貸款利率水平，超過了當(dāng)前10年期國債收益率水平，租金回報(bào)率的回升是房價(jià)止跌的重要支撐。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整，房價(jià)收入比也在向合理區(qū)間調(diào)整，有的城市房價(jià)收入比已與國際同類城市水平基本拉平。
本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整伴隨著房企交付風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在有力有效的政策推動下，風(fēng)險(xiǎn)加快出清，行業(yè)加速修復(fù)。保交樓和保交房政策有力化解了商品住房交付風(fēng)險(xiǎn)，確保交付風(fēng)險(xiǎn)總體可控，切實(shí)維護(hù)了購房人合法權(quán)益，增強(qiáng)了市場信心。
目前，房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)出清在加快推進(jìn)過程中。盡管部分房企仍面臨銷售現(xiàn)金流承壓、已展期貸款陸續(xù)到期、債券集中兌付的情況，要繼續(xù)關(guān)注和防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。但總體上看，新增出險(xiǎn)房企的數(shù)量已收斂，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組有重要進(jìn)展。近期多家出險(xiǎn)房企加快債務(wù)重組進(jìn)程，一些房企通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)處置等方式成功實(shí)現(xiàn)境內(nèi)、境外債務(wù)重組，大幅削債、壓降杠桿，恢復(fù)資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健性。同時(shí)，司法重整進(jìn)程也加快推進(jìn)，有的房企通過司法重整有效化解債務(wù)、引入投資、推動企業(yè)轉(zhuǎn)型。目前，這些房企風(fēng)險(xiǎn)化解提速將帶動整個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程加快、“輕裝上陣”，為房企實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營、轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得了時(shí)間窗口，提振了市場信心。
按照城市發(fā)展的一般規(guī)律，我國已經(jīng)進(jìn)入城市更新發(fā)展階段。今年7月召開的中央城市工作會議做出了“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”的重要判斷，即“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，提出了走出一條中國特色城市現(xiàn)代化的新路子，要求堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展，這也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的大方向。與此同時(shí)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構(gòu)建，新模式的基礎(chǔ)性制度加快健全完善，新模式將平穩(wěn)、有序接替房地產(chǎn)發(fā)展舊模式。
城市更新的時(shí)代背景為房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展提供了廣闊的場景。當(dāng)前，各地正在開展廣泛探索，盤活低效用地，提升開發(fā)價(jià)值，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)活力；在好地段加大安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供給，以新的供給帶動改善性需求持續(xù)釋放；推進(jìn)城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建等。堅(jiān)定不移走內(nèi)涵式發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展之路，是從增存并重、迭代更新、服務(wù)賦能中尋求新機(jī)會、新動能、新價(jià)值，順應(yīng)城市更新發(fā)展階段加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，重塑房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，形成房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的持久內(nèi)生動力。
摘自 《中國建設(shè)報(bào)》 2025.09.19 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任 浦湛
