明確公共收益歸屬、細化行業(yè)服務標準……
我省住宅物業(yè)服務明年起執(zhí)行新標準
物業(yè)管理及服務標準多年來一直備受社會各界關注。提升物業(yè)管理服務質量，增強群眾對物業(yè)服務的認可，減少或避免群眾與物業(yè)之間的矛盾，一直是我省住建系統(tǒng)主抓的一項重要工作。
近日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布公告，批準新版《住宅物業(yè)服務標準》為山西省工程建設地方標準，自2024年1月1日起實施，原標準同時廢止。業(yè)內人士表示，此舉為進一步規(guī)范我省住宅小區(qū)的物業(yè)服務提供了行業(yè)準則，對業(yè)主、對小區(qū)、對物業(yè)行業(yè)發(fā)展都有著積極意義和好處。
A 現(xiàn)狀：時隔11年《住宅物業(yè)服務標準》新老交替
事實上，我國的物業(yè)服務標準相關法律依據(jù)已經(jīng)緊隨百姓需要、行業(yè)進步發(fā)生了修訂和改變，我省的《住宅物業(yè)服務標準》修訂勢在必行。記者采訪我省物業(yè)行業(yè)資深人士了解到，于2007年正式施行的《中華人民共和國物權法》對物業(yè)管理服務提供了一定的規(guī)范和約束。2021年1月1日《中華人民共和國民法典》實施，隨后，包括《中華人民共和國物權法》在內的多項法律同時廢止。此外，早在2018年，國務院對《物業(yè)管理條例》進行了修訂，《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》同年廢止。所以，根據(jù)相關法律法規(guī)的修訂和改變，以及從百姓居住需要、行業(yè)發(fā)展等多角度考慮，我省對《住宅物業(yè)服務標準》修訂進行了大量調研和準備工作。
我省現(xiàn)行的《住宅物業(yè)服務標準》由省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2012年主編，經(jīng)山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳批準為山西省工程建設地方標準。該標準自2012年12月1日起實施，至今已有11年。自實施以來，對規(guī)范我省住宅物業(yè)服務，提升服務品質，提高服務質量發(fā)揮了重要作用，成為行業(yè)主管部門、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主衡量物業(yè)服務企業(yè)服務質量的重要依據(jù)之一。隨著時間推移，舊標準中的部分條款已同現(xiàn)在的物業(yè)服務行業(yè)整體發(fā)展不相適應，需要修訂和補充完善。
B 新版：適應行業(yè)發(fā)展?jié)M足百姓新需求
記者了解到，目前，《住宅物業(yè)服務標準》尚沒有國家標準，各省、市行業(yè)主管部門和物業(yè)管理協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會分別編制了標準、規(guī)范列入當?shù)毓こ痰胤綐藴剩轿魇?012年編制的《住宅物業(yè)服務標準》屬于較早的工程地方標準。
時隔11年，我省物業(yè)管理行業(yè)有了很大的發(fā)展，大量新技術、新材料、新設施、新設備投入使用，物業(yè)服務內容、管理方式也發(fā)生了較大轉變。從行業(yè)發(fā)展的角度來說，要有標準化、規(guī)范化、科學化的過程，新標準要適應相應的要求。山西晚報記者了解到，早在2020年，省委組織部、省民政廳、省住建廳就聯(lián)合印發(fā)了《關于加強社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建促進物業(yè)管理服務水平提升的指導意見》，山西省人民政府辦公廳印發(fā)了《山西省加強和改進住宅物業(yè)管理工作三年行動計劃（2021—2023）年》，即將實施的《住宅物業(yè)服務標準》中綜合了上述行業(yè)指導意見和規(guī)劃，以及行業(yè)硬件軟件現(xiàn)狀，作出相應的修改和補充完善，更加全面細致具體。
我省新版《住宅物業(yè)服務標準》修訂工作在2021年開始啟動。今年3月，山西省住房和建設廳發(fā)布公告，向社會公布修改后的《住宅物業(yè)服務標準》并公開征求意見，目前獲批的《住宅物業(yè)服務標準》針對此前收集到的意見進行了修訂。業(yè)內人士介紹，例如住宅小區(qū)安防問題、電動車管理問題、室內裝修裝飾問題、社區(qū)治理等，都是近些年物業(yè)管理中出現(xiàn)的新矛盾新問題，新標對這些問題都進行了規(guī)范。
修訂后的《住宅物業(yè)服務標準》共分為五章，根據(jù)其內容顯示，山西省住宅物業(yè)管理等級由低到高分為一級、二級、三級、四級、五級，住宅物業(yè)服務內容包括客戶服務管理、共用部位管理、共用設施設備管理、秩序維護管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護管理六大方面。標準對五個等級及六大方面服務的具體內容進行了標準化規(guī)范，其中不乏諸多新亮點。
C 對比：新版物業(yè)服務標準全面升級
1.公共收益歸業(yè)主所有
舊標準：收益歸屬不明
公共部分的收益，廣大業(yè)主一直比較關心，與之相關的違規(guī)使用、賬目不明的問題也頻繁引起爭議。針對上述問題，舊標準中并沒有明確的規(guī)定。
新標準：公共收益為業(yè)主所有
在新修訂的標準中，明確了物業(yè)管理區(qū)域內共有部分的公共收益屬于業(yè)主所有，應單獨設立專用賬戶，并定期公布收支情況。
2.物業(yè)服務需簽合同
舊標準：合同要求簡單寬泛。
現(xiàn)行標準中，有關物業(yè)服務合同的表述僅為“簽訂時，應依據(jù)住宅業(yè)務實際情況確定物業(yè)服務事項，選定相應級別的住宅物業(yè)服務標準?！睂τ诤贤瑑热荩p方責任、權利等均無更詳細表述。山西晚報記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)主沒有見過所在小區(qū)簽署的物業(yè)服務合同，很多人都不知道業(yè)主委員會、開發(fā)企業(yè)是否和物業(yè)服務公司簽訂了合同。
新標準:物業(yè)服務合同要備案。
新標準中，物業(yè)服務合同在基本規(guī)定部分中顯要位置突出強調。明確提出物業(yè)服務人應與建設單位、業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂服務合同，并對合同中需明確的事項做額外說明，包括服務標準收費項目及標準、住宅專項維修資金的使用與管理、物業(yè)服務用房以及雙方的責任、權利、義務等內容，且要求按有關規(guī)定辦理合同備案登記。
業(yè)內人士表示，在小區(qū)成立業(yè)主委員會之前，物業(yè)服務人員與建設單位依法訂立的前期物業(yè)合同，業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同?！拔飿I(yè)服務、物業(yè)管理的基礎是物業(yè)合同，這對雙方、甚至包括建設單位在內的三方都有法律效力，確保各方在合同約定的范圍內履行義務，同時提供法律保護，以防止任何一方的侵權行為。”業(yè)內人士介紹，目前，山西省內物業(yè)服務合同有示范文本，簽訂合同的雙方可以根據(jù)示范文本約定、修改，比如為業(yè)主提供的特約服務應按照雙方約定的收費并單獨結算，對合同約定收費項目及標準，應按合同要求執(zhí)行。
3.提升完善社區(qū)文化建設
舊標準：低級別標準物業(yè)，社區(qū)文化建設投入低。
在舊標準中，涉及社區(qū)文化建設的內容較少，一級和二級標準不做要求，三至五級標準物業(yè)的規(guī)定提出每年開展1次以上的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題活動布置。
新標準：完善社區(qū)文化建設，新增制訂應急預案和應急處置方案。
現(xiàn)如今，人們日漸增長的生活需求和物業(yè)服務中遇到的各種問題，促進了物業(yè)管理服務的轉型升級。山西晚報記者注意到，在社區(qū)文化建設方面，新標準中明確提出完善社區(qū)文化建設，建設社區(qū)文化場所，制定社區(qū)文化服務制度、開展社區(qū)文化活動，在附錄中各級物業(yè)應滿足的要求也比舊標準更高，例如五級物業(yè)在開展社區(qū)文化活動方面，要求每年舉行次以上的社區(qū)文化活動。
在應對重大突發(fā)公共事件方面，增加了制訂應急預案和應急處置方案，明確組建應急指揮體制、建立應急救援隊伍、籌備應急救濟物資等標準條款。業(yè)內人士表示，社區(qū)文化建設和應對重大突發(fā)公共事件的服務標準，體現(xiàn)了物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)治理中的作用，充分發(fā)揮物業(yè)服務在守護居民生命財產(chǎn)安全和健康等方面的積極作用。
4.物業(yè)服務質量評價有監(jiān)管
舊標準：發(fā)現(xiàn)問題缺少第三方監(jiān)管
物業(yè)服務企業(yè)應定期對物業(yè)服務標準的落實進行檢測評價，結合自查自糾結果和業(yè)主及使用人對物業(yè)服務質量評價的信息，提出改進意見和措施，并在業(yè)主及使用人監(jiān)督下整改。
新標準：相關部門將介入客服評價
新標準對物業(yè)服務質量評價進行了詳細規(guī)定?！拔飿I(yè)服務客戶滿意度測評是客觀評價物業(yè)服務的重要指標?！睒I(yè)內人士介紹，數(shù)量性、總體性、社會性是判斷測評客觀性的重要因素，因此，新標準中把客戶滿意度調查表的發(fā)放數(shù)量、回收率等列入其中。
根據(jù)標準內容，開展客戶服務滿意度測評可委托相關行政主管部門、行業(yè)協(xié)會和第三方等，測評方式可采用調查問卷、入戶詢問、電話調查等，調查表發(fā)放數(shù)量不少于業(yè)主戶數(shù)的50%，回收率不低于發(fā)放數(shù)量的70%。此外，滿意度設置為“非常滿意、滿意、一般、不滿意、很不滿意”五個選項，全面反映業(yè)主對物業(yè)服務的態(tài)度。通過對物業(yè)服務滿意度進行調查，物業(yè)公司可以了解業(yè)主對當前服務的滿意度，以及業(yè)主的需求與期望。根據(jù)這些反饋，物業(yè)公司可以針對性地改進服務，從而提高業(yè)主滿意度。
5.物管細節(jié)推進量化標準
舊標準：要求偏低 部分標準模糊
許多條款要求相對偏低，例如服務處置時限不做要求、相關服務巡查頻次不足、服務人員無需相關專業(yè)證件等，沒有具體可行的量化標準和要求。
新標準：服務頻次、深度、結果等進行量化描述。
新標準強調量化指標，克服了物業(yè)服務即時性、難以量化測評的問題，同時對物業(yè)服務標準條款予以細化，相關的服務頻次、深度、結果等有了具體的量化描述。
例如客戶服務管理中，報修受理除了明確到場處理時間按約定之外，對一次維修合格率也做出了要求，其中一級物業(yè)要求一次維修合格率不低于85%，而五級物業(yè)要求一次維修合格率不低于95%；共用設施設備管理中，新標準中公用部位巡查不僅規(guī)定范圍、項目更加詳細，幾乎涵蓋了小區(qū)內所有角落和公共設施，且巡查頻次的要求也進一步提升，例如主體結構安全巡查，舊標準要求每年檢查1次，而新標準對五級物業(yè)的要求是每月檢查一次；秩序維護管理方面，新標準要求專職安保人員和自動消防系統(tǒng)操作人員取得國家認可的職業(yè)資格證書，持證上崗；環(huán)境衛(wèi)生管理中，新標準在衛(wèi)生消殺方面新增要求，遇到突發(fā)性公共衛(wèi)生事件，應根據(jù)衛(wèi)生防疫部門的知道和規(guī)范要求，進行消殺工作；綠化養(yǎng)護管理方面，新標準不僅要求對綠環(huán)管理人員提出要求，綠化作業(yè)中產(chǎn)生的垃圾也要在規(guī)定時間內清理干凈……除此之外，新標準進一步強化安全管理，對電動車集中停放、集中充電、室內裝飾裝修安全管理等明確了巡查、制止和報告的要求，業(yè)內人士表示，此舉為物業(yè)服務公司加強管理提供了依據(jù)。
類似上述的內容變化還有很多。業(yè)內人士認為，近年來，隨著物業(yè)行業(yè)的迅猛發(fā)展，人民生活質量的不斷提高，我省物業(yè)服務新標準對物業(yè)服務公司提出了更高的要求，在住宅物業(yè)服務行業(yè)日新月異的趨勢下，進一步滿足業(yè)主的精細服務需求，提升生活質量。新標準的實施，將從舒適度、安全性等方面為業(yè)主提供更加優(yōu)質的居住環(huán)境。（記者 柴旭暉）
